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마음에 드는 집을 찾았더라도 계약금을 보내기 전에는
등기사항증명서에서 계약 상대방이 실제 소유자인지,
근저당권·압류·가압류·임차권·신탁 같은 권리가 있는지부터 확인해야 합니다.
흔히 등기부등본이라고 부르는 이 서류의 공식 명칭은
부동산 등기사항증명서 또는 등기사항전부증명서입니다.
등기기록은 부동산의 주소와 면적을 확인하는 표제부,
소유권을 확인하는 갑구,
근저당권 등 소유권 이외의 권리를 확인하는 을구로 구성됩니다.
중요한 점은 한 번 확인하고 끝내지 않는 것입니다.
집을 처음 검토할 때, 계약서를 작성하기 직전,
잔금을 지급하기 직전과 입주 후까지 여러 차례 다시 확인해야
계약 사이에 새로 접수된 소유권 이전이나 담보권 설정을 발견할 가능성이 높아집니다.
1. 등기사항증명서를 언제 확인해야 할까
첫 번째 확인: 집을 계약 후보로 정했을 때
방을 보고 마음에 들었다면 계약금을 보내기 전에 부동산의 정확한 주소로 등기사항증명서를 직접 열람합니다. 이 단계에서는 계약 가능한 소유자가 누구인지, 근저당권과 압류가 얼마나 있는지, 신탁등기나 임차권등기 같은 특별한 위험신호가 있는지 확인합니다.
공인중개사가 며칠 전에 출력한 서류를 보여주더라도 그 이후 새로운 등기신청이 접수됐을 가능성을 배제할 수 없습니다. 서류 상단 또는 하단의 열람·발급 시각을 확인하고 가능한 한 계약 직전에 다시 열람하세요.
두 번째 확인: 계약서를 쓰기 직전
계약서에 서명하기 직전에는 등기사항증명서의 현재 소유자와 계약서에 적힌 임대인의 이름을 다시 비교합니다. 임대인이 개인이라면 신분증의 이름과 생년월일, 등기기록의 소유자 정보가 서로 맞는지 확인합니다.
소유자가 여러 명인 공동소유 주택은 공유자 전원의 동의나 적법한 대리권이 필요한지 확인해야 합니다. 소유자 본인이 나오지 않고 가족이나 중개사가 대신 계약한다면 위임장, 인감증명서와 임대인 본인 확인 절차가 필요합니다.
세 번째 확인: 잔금을 보내기 직전
계약서를 쓴 뒤 잔금일까지 며칠 또는 몇 주가 지나면 그 사이 소유권이 이전되거나 새로운 근저당권·가압류가 접수될 수 있습니다. 잔금을 송금하기 직전에 인터넷등기소에서 다시 열람하고 계약일에 확인한 내용과 한 줄씩 비교하세요.
등기기록에 신청사건 처리 중이라는 표시가 있다면 어떤 등기가 접수됐는지 확인하기 전에는 잔금 송금을 멈추는 것이 안전합니다. 단순한 주소 정정인지, 소유권 이전이나 근저당권 설정인지에 따라 의미가 전혀 다르기 때문입니다.
네 번째 확인: 입주·전입신고 후
HUG 전세사기예방센터는 이사 당일뿐 아니라 2~3일 뒤에도 등기사항증명서를 살펴볼 것을 안내합니다. 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 원칙적으로 그 다음 날부터 효력이 생기므로, 계약일과 입주일 사이의 권리변동을 계속 확인할 필요가 있습니다.
2. 인터넷등기소에서 열람·발급하는 방법
반드시 공식 인터넷등기소로 접속하세요
부동산 등기사항증명서는 대한민국 법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급할 수 있습니다. 검색광고에 표시되는 민간 대행사이트를 이용하면 법정 수수료보다 높은 비용을 내거나 부동산 주소와 결제정보를 불필요하게 제공할 수 있습니다.
- 대한민국 법원 인터넷등기소 에 접속합니다.
- 부동산 등기 열람 또는 발급 메뉴를 선택합니다.
- 간편검색, 소재지번, 도로명주소 또는 고유번호로 부동산을 찾습니다.
- 아파트·오피스텔은 정확한 동과 호수를 선택합니다.
- 토지·단독주택·다가구주택은 토지와 건물 등기기록을 구분해 확인합니다.
- 현재 유효한 권리만 볼지, 말소사항까지 포함할지 선택합니다.
- 주민등록번호 공개범위를 확인합니다.
- 열람 또는 발급 수수료를 결제합니다.
- 열람·발급 일시와 부동산 고유번호를 기록합니다.
열람과 발급은 목적이 다릅니다
인터넷 열람
700원계약 위험을 확인하고 내용을 검토할 때 적합합니다. 열람 출력물은 제출용 발급문서와 구분해야 합니다.
인터넷 발급
1,000원금융기관·행정기관 등에 제출할 발급용 증명서가 필요할 때 선택합니다. 지원되는 출력환경이나 전자증명서 방식을 확인해야 합니다.
계약 검토 기록
날짜별 비교열람일시와 문서번호를 기록하고, 계약일·잔금일 문서를 별도 이름으로 관리합니다.
현재사항과 말소사항 포함 중 무엇을 선택할까?
현재 권리관계만 빠르게 확인하려면 현재 유효사항 중심의 등기기록을 볼 수 있습니다. 그러나 전월세 계약을 검토할 때는 과거의 압류, 가압류, 경매개시, 임차권등기와 근저당 말소 이력도 참고가 될 수 있으므로 말소사항 포함 등기사항전부증명서를 함께 확인하는 편이 좋습니다.
말소된 권리는 현재 효력이 없는 것이 일반적이지만 과거에 압류와 경매가 반복됐거나 근저당이 빈번하게 설정·말소된 이력은 임대인의 자금사정을 추가로 확인해야 할 신호가 될 수 있습니다. 과거 이력만으로 계약 위험을 단정해서는 안 되지만 설명을 요청할 근거로 활용할 수 있습니다.
아파트·다세대와 다가구주택을 구분하세요
아파트와 다세대주택처럼 호수별로 구분등기가 된 집합건물은 계약하려는 정확한 동·호수의 등기기록을 확인합니다. 501호에 계약하면서 502호 등기사항증명서를 확인하는 실수가 없어야 합니다.
다가구주택과 단독주택처럼 집합건물이 아닌 주택은 건물 등기기록뿐 아니라 토지 등기기록도 함께 확인해야 합니다. 건물에는 근저당이 없어 보여도 토지에 담보권이 설정돼 있을 수 있기 때문입니다.
3. 표제부에서 주소·동호수·대지권 읽기
표제부는 계약하려는 집이 맞는지 확인하는 곳입니다
표제부에는 부동산의 소재지번, 도로명주소, 건물명칭, 구조, 층수, 면적과 용도 등이 기록됩니다. 집합건물은 1동 건물의 표시, 전유부분의 건물의 표시와 대지권의 표시가 여러 표로 나뉘어 나타날 수 있습니다.
계약서 주소는 중개광고에 적힌 별칭이 아니라 등기사항증명서와 건축물대장의 주소를 기준으로 정확하게 작성해야 합니다. 건물명칭이 같아도 지번이나 동·호수가 다른 경우가 있으므로 주소 전체를 비교하세요.
표제부 체크항목
- 등기사항증명서의 소재지번이 계약서 주소와 같은가
- 아파트·오피스텔의 동과 호수가 정확한가
- 전유부분 면적이 중개대상물 확인설명서와 맞는가
- 건물의 용도가 주거용인지 확인했는가
- 대지권의 종류와 비율이 표시되어 있는가
- 대지권 없음 또는 별도등기 있음이라는 문구가 있는가
- 토지 등기기록을 별도로 확인해야 하는 주택인가
‘별도등기 있음’은 그냥 넘기지 마세요
집합건물 표제부의 대지권 부분에 ‘별도등기 있음’이 표시된다면 해당 토지에 별도의 권리관계가 존재한다는 뜻일 수 있습니다. 이 경우 토지 등기사항증명서를 별도로 열람해 근저당권·지상권 등 어떤 권리가 기록돼 있는지 확인해야 합니다.
별도등기 문구가 있다고 모든 계약이 위험한 것은 아니지만 계약 대상 호실의 권리와 토지 권리가 어떻게 연결되는지 일반 임차인이 혼자 판단하기 어려울 수 있습니다. 공인중개사에게 설명을 요청하고 보증기관·법률전문가 확인을 거친 뒤 계약 여부를 결정하세요.
가상의 표제부 예시
| 확인 영역 | 가상 기재내용 | 임차인이 볼 부분 |
|---|---|---|
| 소재지번 | 서울특별시 안심구 안전동 100 | 계약서·건축물대장 주소와 동일한지 확인 |
| 건물명칭·번호 | 안심아파트 제101동 제502호 | 광고에서 본 동·호수와 정확히 같은지 확인 |
| 전유부분 면적 | 철근콘크리트구조 59.80㎡ | 중개대상물 확인설명서와 비교 |
| 대지권 | 소유권대지권 10,000분의 58 | 대지권 존재와 별도등기 문구 확인 |
4. 갑구에서 소유자·압류·신탁 확인하기
갑구는 소유권에 관한 사항입니다
부동산등기법에 따라 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정과 신탁등기 등을 확인할 수 있습니다.
가장 아래에 보이는 이름을 무조건 현재 소유자라고 단정하지 말고 말소선, 이전등기와 공유지분을 함께 읽어야 합니다. 말소되지 않은 가장 최근의 유효한 소유권 등기를 기준으로 현재 소유자와 지분을 확인하세요.
계약 상대방과 소유자를 비교하는 순서
- 갑구에서 현재 유효한 소유자 이름과 지분을 확인합니다.
- 임대차계약서에 적힌 임대인의 이름을 확인합니다.
- 임대인의 신분증 이름과 생년월일을 비교합니다.
- 보증금 입금계좌의 예금주가 임대인과 같은지 확인합니다.
- 공동소유라면 다른 공유자의 동의와 권한을 확인합니다.
- 대리계약이면 위임장·인감증명서와 임대인 본인 의사를 확인합니다.
갑구 위험신호
압류·가압류
자금 위험채권자나 국가기관이 소유자의 재산 처분을 제한한 기록일 수 있습니다. 원인과 현재 상태를 확인하지 않고 계약하지 마세요.
경매개시결정
계약 중단 검토해당 주택이 강제집행 절차에 들어갔다는 신호일 수 있습니다. 일반적인 전월세 계약을 서두르면 안 됩니다.
신탁등기
수탁자 확인소유권이 신탁회사로 이전된 구조일 수 있습니다. 신탁원부와 수탁자 동의 없이 원소유자와 계약하지 마세요.
신탁등기는 특히 별도 확인이 필요합니다
갑구에 신탁이 기록되어 있으면 원래 소유자였던 위탁자가 아니라 신탁회사가 현재 등기상 소유자인 경우가 있습니다. 이때 위탁자가 “내 집이니 나와 계약하면 된다”고 말하더라도 신탁원부와 신탁회사의 임대차 동의 여부를 확인해야 합니다.
신탁부동산은 신탁계약의 내용에 따라 임대차계약 권한과 보증금 수령권자가 달라질 수 있습니다. 수탁자의 서면 동의, 보증금 입금계좌와 우선수익권 관계를 전문가와 함께 검토하지 못했다면 계약을 보류하는 편이 안전합니다.
가상의 갑구 예시
| 순위번호 | 등기목적 | 접수 | 권리자 및 기타사항 | 읽는 방법 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 소유권보존 | 2018.03.10 | 소유자 최초소유 | 처음 건물 소유권을 등기한 기록 |
| 2 | 소유권이전 | 2024.05.10 | 소유자 임안전 | 현재 말소되지 않았다면 임안전이 현 소유자 |
| 3 | 가압류 | 2026.07.30 | 청구금액 30,000,000원 | 현재 유효하다면 계약을 멈추고 원인·해제 여부 확인 |
5. 을구에서 근저당권과 채권최고액 읽기
을구는 소유권 이외의 권리를 보는 곳입니다
을구에는 근저당권, 전세권, 지상권과 임차권 등 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 을구가 비어 있으면 등기된 근저당권 등이 없다는 의미일 수 있지만 선순위 임차인의 보증금과 세금체납까지 없다는 뜻은 아닙니다.
을구에서 가장 많이 확인하는 항목은 근저당권 설정, 채권최고액, 채무자와 근저당권자입니다. 근저당권이 여러 건이라면 말소되지 않은 채권최고액을 모두 더해 검토해야 합니다.
채권최고액과 실제 대출잔액은 다릅니다
채권최고액은 근저당권자가 담보권으로 우선 변제받을 수 있도록 정한 최고 한도입니다. HUG 안내에서는 금융기관 대출의 채권최고액이 실제 빌린 돈의 약 120%로 설정되는 경우가 많다고 설명합니다.
예를 들어 채권최고액이 1억 8천만 원이라고 해서 현재 대출잔액이 정확히 1억 8천만 원이라는 뜻은 아닙니다. 실제 잔액은 더 적을 수 있지만 등기사항증명서만으로 정확한 대출잔액을 확인할 수 없으므로 임차인은 보수적으로 채권최고액을 기준으로 위험을 계산하는 편이 좋습니다.
기본 위험 계산 방법
온라인에서 흔히 소개되는 특정 비율 하나만으로 안전 여부를 단정해서는 안 됩니다. 시세가 정확하지 않거나, 다가구주택에 선순위 세입자가 많거나, 경매에서 낙찰가격이 시세보다 낮아지면 단순 계산보다 위험이 커질 수 있습니다.
가상의 근저당 계산 예시
| 항목 | 가상 금액 | 확인 의미 |
|---|---|---|
| 주택 예상 매매가 | 500,000,000원 | 한 곳의 호가가 아니라 실거래·공시가격·감정자료 등을 함께 확인 |
| 말소되지 않은 채권최고액 | 180,000,000원 | 을구의 현재 유효한 근저당권 금액 |
| 내 전세보증금 | 250,000,000원 | 계약하려는 보증금 |
| 단순 합계 | 430,000,000원 | 매매가의 86%지만 이것만으로 안전·위험을 확정할 수 없음 |
| 추가 확인 | 선순위 보증금·세금·시세하락 | 등기사항증명서에 모두 나타나지 않는 요소 |
근저당권 말소 조건부 계약
임대인이 “잔금을 받으면 대출을 갚고 근저당을 없애겠다”고 제안할 수 있습니다. 이 경우 말만 믿고 임대인 계좌로 잔금을 전부 보내면 안 됩니다. 상환할 금융기관, 상환금액, 말소서류 발급과 말소등기 접수 순서를 구체적으로 확인해야 합니다.
실무에서는 잔금 중 상환금액을 금융기관에 직접 지급하고 근저당 말소에 필요한 서류를 확인한 뒤 나머지를 임대인에게 지급하는 구조를 검토할 수 있습니다. 다만 개별 거래 구조가 다르므로 법무사·변호사·보증기관과 협의해 안전한 동시이행 절차를 마련해야 합니다.
임차권등기가 보이면
을구 또는 관련 등기사항에 임차권등기가 있다면 기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 갔을 가능성을 의심해야 합니다. 임차권등기의 원인과 말소 조건을 확인하지 않은 상태에서 새로운 임차인이 보증금을 넣는 것은 매우 신중해야 합니다.
6. 계약 당일·잔금 당일 재확인 방법
계약 당일에는 새 문서를 직접 열람하세요
계약 장소에 도착하면 중개사가 미리 출력한 등기사항증명서의 발급일시를 확인합니다. 같은 날 발급한 문서라도 계약 직전에 임차인 휴대전화나 중개사무소 PC에서 다시 열람하는 것이 좋습니다.
새 문서의 갑구·을구를 처음 검토한 문서와 비교해 소유권이전, 신탁, 압류, 가압류와 신규 근저당 설정이 없는지 확인합니다.
‘신청사건 처리 중’ 표시가 있다면
등기신청이 접수됐지만 처리가 완료되지 않은 경우 등기기록 열람 화면에 신청사건 처리 중 표시가 나타날 수 있습니다. 이 표시가 있으면 결과가 아직 갑구나 을구에 완전히 반영되지 않았을 가능성이 있습니다.
임대인이나 중개사가 “단순 정정이니 괜찮다”고 말하더라도 접수된 등기의 종류와 신청인을 확인하기 전에는 계약금이나 잔금을 추가 송금하지 마세요.
계약서에 검토할 특약
위 문구는 참고 예시이며 모든 계약에 동일하게 적용되는 완성된 법률문구는 아닙니다. 기존 근저당을 잔금으로 말소하는 계약, 신탁부동산, 공동소유와 법인 임대인 등은 거래구조에 맞게 전문가의 검토를 받아야 합니다.
잔금일 확인 순서
- 잔금 송금 직전 새 등기사항증명서를 열람합니다.
- 계약일 문서와 현재 문서의 갑구·을구를 줄 단위로 비교합니다.
- 신청사건 처리 중 표시가 없는지 확인합니다.
- 임대인 명의와 입금계좌 예금주를 다시 확인합니다.
- 기존 근저당 말소 조건이 있다면 금융기관 상환절차를 확인합니다.
- 주택 인도와 열쇠 수령을 확인합니다.
- 잔금 지급 즉시 전입신고와 확정일자를 처리합니다.
- 입주 후 2~3일 뒤 등기기록을 다시 열람합니다.
근저당 말소 특약은 결과까지 확인합니다
계약서에 근저당 말소 특약이 있어도 실제 말소등기가 완료되지 않으면 등기기록에는 근저당권이 계속 남아 있습니다. 상환영수증만 받는 것으로 끝내지 말고 말소등기 접수와 완료 여부를 새 등기사항증명서로 확인하세요.
7. 등기사항증명서 저장·비교·보관 방법
제출용과 계약 검토용 기록을 구분하세요
인터넷 열람 화면과 열람용 출력물은 현재 권리관계를 확인하기 위한 자료입니다. 금융기관이나 행정기관이 공식 발급용 증명서를 요구한다면 인터넷 발급 또는 지원되는 전자증명서 방식으로 별도 발급해야 합니다.
화면 캡처나 브라우저의 일반 인쇄 기능으로 만든 파일은 계약 당시 확인한 내용을 기억하기 위한 참고기록으로는 활용할 수 있지만 공식 발급문서와 동일하다고 단정해서는 안 됩니다. 저장·출력 기능은 인터넷등기소의 현재 이용환경과 보안정책에 따라 제한될 수 있습니다.
파일 이름은 확인시점을 알 수 있게 만드세요
계약 검토본
서울_안심구_101동502호_계약검토_20260805_1020
주소·목적·날짜·시간이 드러나도록 저장합니다.
잔금 확인본
서울_안심구_101동502호_잔금직전_20260820_0930
계약일 문서와 혼동되지 않게 구분합니다.
입주 후 확인본
서울_안심구_101동502호_입주후확인_20260823
전입신고 후 변동 확인용으로 보관합니다.
비교표를 함께 작성하세요
| 확인 항목 | 계약 검토일 | 계약일 | 잔금일 | 입주 후 |
|---|---|---|---|---|
| 열람 일시 | 년 월 일 시 | 년 월 일 시 | 년 월 일 시 | 년 월 일 시 |
| 현재 소유자 | 이름·지분 | 변동 없음/있음 | 변동 없음/있음 | 변동 없음/있음 |
| 갑구 제한등기 | 없음/내용 | 없음/내용 | 없음/내용 | 없음/내용 |
| 을구 채권최고액 | 합계 원 | 합계 원 | 합계 원 | 합계 원 |
| 신청사건 처리 중 | 없음/있음 | 없음/있음 | 없음/있음 | 없음/있음 |
| 확인자 | 임차인 | 임차인·중개사 | 임차인·중개사 | 임차인 |
개인정보 문서로 안전하게 보관하세요
- 공용 PC의 다운로드 폴더에 그대로 남기지 않습니다.
- 공개 링크가 생성되는 클라우드 폴더에 업로드하지 않습니다.
- 중개사와의 공개 단체대화방에 등기사항증명서를 올리지 않습니다.
- 휴대전화와 PC에 화면잠금·암호를 설정합니다.
- 계약 종료 후에도 필요한 기간 동안 안전하게 보관합니다.
- 보관이 끝난 파일은 휴지통과 클라우드 최근 삭제함까지 정리합니다.
중개사가 보낸 문서는 진위와 최신성을 다시 확인합니다
중개사가 메신저로 보낸 등기사항증명서는 주소 검토에 참고할 수 있지만 파일이 편집되지 않았는지, 언제 발급됐는지, 그 이후 변동이 없는지 임차인이 확인하기 어렵습니다.
계약 직전에는 파일 전달본에만 의존하지 말고 인터넷등기소에서 직접 다시 열람하세요. 700원의 열람비용보다 잘못된 권리관계를 놓쳤을 때의 손실이 훨씬 클 수 있습니다.
8. 등기부만으로 부족한 추가 확인사항
건축물대장과 주소·용도를 비교하세요
등기사항증명서에서 주소와 면적을 확인한 뒤 정부24 또는 세움터의 건축물대장도 확인합니다. 건축물 용도, 위반건축물 표시, 층·호수와 면적이 실제 계약 대상과 같은지 비교하세요.
근린생활시설을 주거용 원룸처럼 사용하는 경우 전세자금대출이나 보증 가입에 문제가 생길 수 있습니다. 현장에서 사람이 거주하고 있다는 사실만으로 법적 주택용도가 확인되는 것은 아닙니다.
다가구주택은 선순위 임차보증금이 중요합니다
다가구주택은 여러 세입자가 한 건물에 거주해도 호수별 소유권이 나뉘지 않은 단독주택 구조입니다. 등기사항증명서 을구에 다른 세입자들의 보증금이 모두 표시되지 않을 수 있습니다.
임대인에게 선순위 임대차보증금 현황과 확정일자 부여현황, 전입세대 확인에 필요한 협조를 요청하세요. 단순히 “다른 세입자들은 월세라 보증금이 적다”는 말만 믿지 말고 확인 가능한 공식 자료를 검토해야 합니다.
임대인의 세금체납도 확인하세요
일부 국세와 지방세는 경매·공매 상황에서 임차보증금보다 앞서 배당될 가능성이 있습니다. 등기사항증명서가 깨끗해 보여도 세금체납 위험이 남을 수 있습니다.
계약 전 임대인의 동의를 받아 국세·지방세 납세증명서 등을 확인하고, 계약 후 법에서 허용하는 체납 열람 절차가 있는지도 확인하세요. 구체적인 열람 조건은 계약금액과 신청시점에 따라 달라질 수 있으므로 세무서·지자체의 최신 안내를 따르세요.
시세는 한 개의 매물가격으로 판단하지 마세요
근저당권과 보증금의 합을 비교하려면 주택의 현실적인 가치가 필요합니다. 임대인이 제시한 매매가격이나 같은 건물의 가장 높은 매물 호가만 사용하면 위험을 낮게 평가할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가, 공시가격, 인근 유사주택 거래, 금융기관 담보평가와 보증기관 평가를 함께 확인하세요. 거래가 적은 신축 빌라와 다가구주택은 시세를 객관적으로 판단하기 어려우므로 더 보수적으로 접근해야 합니다.
전세보증금 반환보증 가능 여부
계약하기 전에 HUG·HF·SGI 등 이용하려는 보증기관에서 해당 주택과 보증금이 반환보증 가입요건을 충족하는지 확인하세요. 중개사나 임대인이 “보증 가입이 된다”고 말하는 것만으로는 충분하지 않습니다.
계약서에는 보증 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금 등을 반환하는 특약을 검토할 수 있습니다. 다만 거절 사유와 신청기한, 임차인의 귀책 여부를 구체적으로 정해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
전월세 계약 종합 체크표
| 확인 자료 | 핵심 확인내용 | 이상 시 행동 |
|---|---|---|
| 등기사항증명서 표제부 | 주소·동호수·면적·대지권 | 계약 대상과 다르면 계약 중단 |
| 등기사항증명서 갑구 | 현재 소유자·압류·가압류·경매·신탁 | 소유자 불일치와 제한등기는 원인 확인 |
| 등기사항증명서 을구 | 근저당·전세권·임차권·채권최고액 | 보증금과 합산해 보증기관·전문가 검토 |
| 건축물대장 | 용도·위반건축물·층호수·면적 | 등기와 다르면 원인 확인 전 계약 보류 |
| 전입세대·확정일자 자료 | 선순위 세입자와 보증금 가능성 | 다가구주택은 임대인 협조를 받아 확인 |
| 국세·지방세 자료 | 임대인의 체납 위험 | 납세증명·체납열람 절차 확인 |
| 실거래가·시세 | 보증금과 선순위채권을 감당할 가치 | 호가만 높으면 보수적으로 재평가 |
| 보증기관 사전확인 | 반환보증 가입 가능 여부 | 거절 가능성이 크면 계약 재검토 |
| 공인중개사 정보 | 등록된 중개사무소·공제 가입 | 무등록·명의대여 의심 시 계약 중단 |
| 임대차계약서 | 보증금·기간·권리변동 금지·보증 특약 | 구두 약속은 계약서 특약으로 구체화 |
계약 직전 최종 체크리스트
- 인터넷등기소에서 계약 당일 등기사항증명서를 직접 열람했습니다.
- 계약서 주소와 표제부의 주소·동호수가 같습니다.
- 갑구의 현재 소유자와 임대인 신분증이 일치합니다.
- 공동소유·대리계약의 권한을 확인했습니다.
- 압류·가압류·경매·신탁등기가 없습니다.
- 을구의 말소되지 않은 채권최고액을 모두 계산했습니다.
- 임차권등기와 전세권 등 다른 권리를 확인했습니다.
- 다가구주택은 토지 등기와 선순위 보증금을 확인했습니다.
- 건축물대장과 등기사항증명서의 주소·용도가 일치합니다.
- 국세·지방세 위험을 확인했습니다.
- 실거래가와 객관적인 주택가치를 확인했습니다.
- 전세보증금 반환보증 가입 가능성을 확인했습니다.
- 권리변동 금지와 보증 가입 관련 특약을 검토했습니다.
- 잔금 직전 새 등기기록을 다시 열람하기로 했습니다.
- 잔금 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받을 계획입니다.
자주 묻는 질문
결론: 소유자 확인에서 시작해 잔금 직전 재확인으로 끝내세요
전월세 계약 전에 등기사항증명서를 확인하는 목적은 단순히 서류 한 장을 준비하는 데 있지 않습니다. 내가 계약하려는 집의 주소와 동·호수가 맞는지, 계약 상대방이 실제 소유자인지, 보증금보다 앞설 수 있는 근저당권과 다른 권리가 있는지를 임차인이 직접 확인하는 과정입니다.
먼저 표제부에서 주소, 동·호수, 면적과 대지권을 확인합니다. 갑구에서는 현재 유효한 소유자와 압류·가압류·경매·신탁을 확인합니다. 을구에서는 말소되지 않은 근저당권, 채권최고액과 임차권을 확인합니다.
근저당권이 있다면 채권최고액과 내 보증금을 합해 현실적인 주택가치와 비교해야 합니다. 그러나 단순한 비율만으로 안전 여부를 확정하지 말고 선순위 임차보증금, 임대인의 세금체납, 경매 시 가치하락과 보증 가입 가능성을 함께 검토해야 합니다.
계약서를 작성한 뒤에도 확인은 끝나지 않습니다. 잔금을 보내기 직전에 새 등기사항증명서를 열람하고, 신청사건 처리 중이나 새로운 권리설정이 나타나면 송금을 멈추고 원인을 확인하세요. 입주와 전입신고를 마친 뒤 2~3일 후에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.
이 글을 계약 당일 휴대전화에서 다시 열어 체크리스트를 하나씩 확인해 보세요. 압류·신탁·경매·복잡한 근저당이나 다가구주택의 선순위 임차관계가 확인된다면 계약을 서두르지 말고 법률전문가와 보증기관의 검토를 받은 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
참고자료 및 공식 출처
- 대한민국 법원 인터넷등기소 — 부동산 등기사항증명서 열람·발급
- 국가법령정보센터: 등기사항증명서 등 수수료규칙 — 인터넷 열람 700원, 인터넷·무인발급기 발급 1,000원
- 국가법령정보센터: 부동산등기법 제15조 — 표제부·갑구·을구의 법적 구성
- HUG 전세사기예방센터: 등기부등본 확인 — 표제부·갑구·을구 읽는 법과 계약 전·잔금 전 확인
- HUG 전세사기예방센터: 주택 소유자 확인 — 등기상 소유자와 계약 상대방·신분증 비교
- HUG 전세사기예방센터: 계약 직후 권리변동 예방법 — 신청사건 처리 중, 잔금 직전과 입주 후 등기 재확인
- HUG 전세사기예방센터: 신탁부동산 계약 주의 — 신탁등기와 수탁자 동의 확인
- 국토교통부: 안심 전세계약 체크리스트 — 인터넷등기소 열람·발급 시 계약 체크리스트 제공
- 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조 — 주택 인도·주민등록과 대항력 발생 시점
- HUG 전세사기예방센터 — 계약 전후 점검과 전세사기 예방정보
인터넷등기소 사용자지원센터: 1544-0770
HUG 전세피해지원·보증 관련 문의는 공식 홈페이지의 최신 상담번호를 확인하세요.
본 글은 일반적인 정보이며 개별 계약에 대한 법률의견을 대신하지 않습니다.
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